Нужно ли регистрировать баню?

В редакцию газеты поступил вопрос от читателя, на который мы попросили ответить бизнес-адвоката Самарской областной коллегии адвокатов, основателя юридического центра «СТАН» Людмилу Сенилову.

Вопрос

Нужно ли регистрировать баню? Вроде бы обязали регистрировать все капитальные строения. Но из соседей никто этим не занимался. Какие санкции, если вдруг придет проверка и обнаружит, что баня не зарегистрирована? И какая структура может это проверить? Сельская администрация? Росреестр?

Ответ

С 1 марта 2025 года вступили в силу изменения в Земельный и Градостроительный кодексы, а также в Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Федеральный закон № 487 – ФЗ от 26.12.2024), в соответствии с которыми уточнен порядок осуществления различных действий в гражданском обороте с земельными участками и расположенными на них зданиями и сооружениями. В том числе изменения касаются регистрации строений, расположенных в границах земельного участка – не только домов, но вспомогательных построек: гаражей, бань, теплиц.

Обязательной регистрации подлежат только капитальные строения, то есть те, которые прочно связаны с землей, имеют фундамент и не могут быть перемещены в другое место без разрушения.

Если баня не имеет капитального основания, представляет из себя модульную конструкцию на столбиках или блоках, поставленных на землю, и ее возможно передвинуть – это строение некапитальное и не подлежит регистрации.

Для ранее построенных бань, рассматриваемых как капитальное строение, процедура оформления аналогична с жилым домом – эти объекты включены в упрощенный порядок регистрации, известный как «дачная амнистия».

Зарегистрированные объекты недвижимости подлежат налогообложению. В случае если ваша баня по площади менее 50 кв. м и других капитальных строений на участке нет, она попадает под налоговый вычет и налог на нее после внесения в кадастр начислять не будут. Если на земельном участке несколько строений, то от налога можно освободить только одно из них, и выгоднее – самое большое по площади, поскольку размер налога рассчитывается исходя из площади.

Обязанность регистрировать капитальные объекты после завершения строительства установлена ч. 12 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ:

«После завершения строительства здания, сооружения лицо, создавшее такие объекты, обязано совершить предусмотренные законом действия, необходимые для их государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на них… В случае невыполнения такой обязанности указанное лицо несет предусмотренную законом ответственность».

Теперь органы муниципального управления обязаны контролировать выявление незарегистрированных капитальных объектов, в связи с чем сотрудники администрации осуществляют обход территорий и сверяют фактическое положение вещей с данными автоматизированной системы аэрофотосъемки и кадастрового учета. При обнаружении отсутствующих в Росреестре построек собственнику вручается личное предписание или отправляется письмо по месту регистрации через налоговую службу.

Административная ответственность за неисполнение требования о регистрации недвижимости выражается в штрафных санкциях: до 1 млн рублей с юрлиц, до 50 тыс. рублей с должностных лиц, от 2 до 5 тыс. рублей с физических лиц.

Обращаю ваше внимание, что с 2025 года согласно Постановлению Правительства Самарской области от 18.02.2025 №53 «Об организации выполнения комплексных кадастровых работ федерального значения на территории Самарской области в 2025 году» в нашем регионе проводятся комплексные кадастровые работы, целью которых является приведение в соответствие с действующим законодательством сведений о местоположении границ земельных участков и объектов капитального строительства, а также уточнение их площади. Результаты ККР могут служить основанием для привлечения к ответственности владельцев недвижимости, в отношении которых будут выявлены неузаконенные объекты.

***

Задать свой вопрос Людмиле Сениловой вы можете, прислав его на электронную почту редакции stavrgazeta@yandex.ru

Телефон юридического центра «СТАН» 8 (8482) 28-55-51