Вместо склада – производство. Какие последствия?
В редакцию газеты поступил вопрос от читателя, на который мы попросили ответить бизнес-адвоката Самарской областной коллегии адвокатов, основателя юридического центра «СТАН» Людмилу Сенилову.
Вопрос
У нас есть здание, которое официально числится как склад и зарегистрировано именно с таким целевым назначением. Однако фактически оно используется под производство – ставка налога на имущество и землю по складским помещениям ниже, чем для производственных.
В связи с этим просим разъяснить: какие риски могут возникнуть у организации при использовании недвижимости не по ее официально зарегистрированному целевому назначению? Какие штрафы, ответственность или последствия могут наступить? Может ли контролирующий орган инициировать пересмотр или изменение назначения помещения или наложить штрафы?
Ответ
Ответственность собственника за использование здания (сооружения) не в соответствии с его разрешенным видом использования (назначением) может наступить, если такие действия влекут следующие нарушения:
- Если эксплуатация здания (строения) или помещения в здании не в соответствии с целевым назначением влечет нецелевое использование земельного участка, на котором расположено такое здание, то организация может быть привлечена к ответственности по ч. 1 ст. 8.8. КоАП РФ. Размеры штрафа таковы (кадастровая стоимость участка установлена / не установлена):
Граждане – 0,5-1% от кадастровой стоимости, но не менее 10 000 руб. и не более 100 000 руб. / 10 000 – 20 000 руб.
Должностные лица, в том числе ИП – 1-1,5% от кадастровой стоимости, но не менее 20 000 руб. и не более 300 000 руб. / 20 000 – 50 000 руб.
Организации – 1,5-2% от кадастровой стоимости, но не менее 100 000 руб. и не более 700 000 руб. / 100 000 – 200 000 руб.
В соответствии с частью 1 статьи 55.24 Градостроительного кодекса (в ред. Закона №487-ФЗ, вступило в силу с 01.03.2025) эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением), с соблюдением целевого назначения и разрешенного использования земельных участков, на которых расположены такие здания, сооружения.
В настоящее время Росреестром проводится работа по введению отдельного состава административного правонарушения за нарушение указанного выше требования путем внесения соответствующих изменений в КоАП (Письмо Росреестра от 03.03.2025 №11-1886-АБ/25 «Об основных изменениях, непосредственно связанных с организацией и осуществлением федерального государственного земельного контроля (надзора)»). Законопроект предусматривает положения об ответственности за использование не только земельного участка, но и зданий, сооружений, расположенных на нем, не в соответствии с установленными для данного участка категорией земель и основным и (или) условно разрешенным видом разрешенного использования (далее – ВРИ).
- Иные последствия нецелевого использования земельного участка или здания:
2.1. Запрет использования земельного участка или здания – применяется, если использование земельного участка или здания нарушает установленный градостроительный регламент (предусмотренные для земельного участка в соответствии с Правилами землепользования и застройки) и продолжение такого использования опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (ч. 8 и ч. 10 ст. 36 Град. кодекса РФ).
2.2. Изъятие земельного участка (принудительное через суд, если нарушения не устранены):
– у собственника (ст. 285 ГК РФ) в частности за нецелевое использование земельного участка или если его использование приводит к существенному причинению вреда окружающей среде, или на участке возведена или создана самовольная постройка (ст. 222 ГК РФ, п. 12 ст. 55.32 Град. кодекса РФ);
– прекращение права аренды (гос. или муниципальной собственности), права постоянного бессрочного пользования (пп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ).
Кроме того, Приказом Росреестра от 11.09.2024 №П/0288/24 в Методические указания о государственной кадастровой оценке (вступили в силу 25.01.2025) внесены изменения, из которых следует, что для целей государственной кадастровой оценки бюджетным учреждением при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть использованы сведения, содержащиеся в актах, постановлениях, предписаниях, составленных органами, осуществляющими государственный земельный надзор, муниципальный земельный контроль, по результатам контрольных (надзорных) мероприятий.
Задать свой вопрос Людмиле Сениловой вы можете, прислав его на электронную почту редакции stavrgazeta@yandex.ru. Телефон юридического центра «СТАН» 8 (8482) 28-55-51
