Рынок недвижимости Тольятти достигнет ценового дна в середине 2016 года

Портал о недвижимости России и зарубежья RegionalRealty подготовил обзор рынка недвижимости Тольятти за 2015 год и получил экспертные комментарии у руководителей ведущих агентств недвижимости города, сообщили в мэрии.

По доступности цен на квартиры и дома Тольятти опережает многие населенные пункты России в целом, Поволжья и Татарстана в частности. Средняя стоимость 1 квадрантного метра жилой площади на сентябрь 2015 года составила 44,5 тысячи рублей (расчет средней стоимости жилья составили на основе анализа объявлений, размещенных на открытых интернет-ресурсах). При этом база данных городской недвижимости «Волга Инфо» указывает цифру в 43 тысячи рублей. Стоимость жилья в городе снизилась на 5% по сравнению с аналогичным периодом 2014 года.

В рейтинге городов с дорогим жильем Тольятти занимает 110-ое место. На первых позициях находится Москва (средняя цена «квадрата» — более 223 тысяч рублей) и Санкт-Петербург (свыше 102 тысяч рублей).

RegionalRealty уточняет, что тольяттинцы стали неплатежеспособны: процентные ставки по ипотечным кредитам непосильны для людей. Многие нуждающиеся в жилье люди отложили покупку до лучших времен, заняв позицию выжидания. Елена Сухоцкая, директор АН «Изида», полагает, что участие администрации города могло бы удешевить стоимость квадратного метра жилья и сделать новостройки более привлекательными для населения.

Что касается новостроек, правительство Самарской области определило для Тольятти план по сдаче в эксплуатацию в 2015 году 242 тысяч квадратных метров жилья. В середине года на стадии строительства было примерно 100 многоквартирных жилых домов общей площадью почти 900 тысяч «квадратов». Многие из них должны быть готовы к заселению в начале 2016-го.

Средняя цена «квадрата» на первичном рынке жилья в Тольятти зависит от предлагаемого уровня комфорта: эконом-класс – 32 тысячи рублей, средний уровень комфорта – до 45 тысяч, бизнес-класс – до 53 тысяч. Последняя цена сопоставима со средней ценой квартир вторичного рынка. В целом, стоимость жилья на первичном рынке Тольятти в течение года не имела существенных изменений, несмотря на рост стоимости строительных материалов на 15%.

Спрос на первичное жилье к середине года снизился на 10-15% по сравнению с летом 2014-го. Однако такое снижение на фоне 50% падения продаж на вторичном рынке жилой недвижимости в Тольятти говорит о том, что первичный рынок недвижимости в значительной мере поддерживается за счет ухода спроса с вторичного рынка в пользу рынка новостроек.

Большая часть вводимых в 2015 году в эксплуатацию новостроек расположена на периферии Автозаводского района. Здесь располагается до 80% самых крупных новых жилых комплексов города с высотой до 30 этажей. Доля однокомнатных квартир и студий на первичном рынке составляет более 60%, двухкомнатных — 27%, трехкомнатных — 11%.

Елена Лебедева, директор АН «Триэл Сервис» рассказала RegionalRealty.ru, что девелоперы поменяли систему ведения бизнеса, перешли на бартерные отношения. С подрядчиками многие рассчитываются квартирами — так выходят из кризиса.

Вторичный рынок жилья в Тольятти в 2015 году переживает резкое падение спроса. Продажи жилья снижаются с начала года при незначительном оживлении рынка, которое наблюдалось в середине весны. Цены на «вторичку» упали с начала года более чем на 6%, а реальные продажи в августе-сентябре проводились со скидками до 10-15% от заявленной стоимости.

Доля предложений земельных участков, расположенных в городской черте, в 2015 году составляет 52-56%. Предложение пригородных участков на втором месте — 48-44%. Средняя цена одной сотки земли в Тольятти в июле текущего года составила 536879 рублей. Самые дешевые участки предлагаются в Шлюзовом районе и поселке Жигулевское Море от 15 тысяч рублей за сотку. Самые дорогие участки расположены в Автозаводском и Центральном районах — свыше 800 тысяч рублей за сотку.

Средняя стоимость квадратного метра недвижимости коммерческого назначения в Тольятти составляет 41,95 тысяч рублей. Минимальная стоимость «квадрата» в офисе — 13-14 тысяч. Максимальную стоимость имеют торговые объекты, расположенные в центральной части города, до 350 тысяч рублей за квадратный метр.

Прогноз рынка недвижимости Тольятти на 2016 год оказались следующими. По мнению экспертов, главным фактором, который будет определять положение дел, станет дальнейшее снижение спроса во всех сегментах. На вторичном рынке произойдет существенное снижение цен на жилье всех категорий, в первую очередь на элитную недвижимость. Средняя стоимость «квадрата» на «вторичке» будет ниже средней стоимости первичного жилья на 15-20%, но не опустится ниже 40 тысяч рублей. А спрос на «первичку» будет еще больше зависеть от доступности ипотечных займов.

Стоимость ликвидной коммерческой недвижимости, а также аренды торговых площадей существенно не изменится. Рублевая стоимость земельных участков в городской черте будет подниматься пропорционально росту инфляции. Некоторые эксперты считают, что в середине 2016 года рынок недвижимости Тольятти достигнет ценового дна, о чем будет свидетельствовать массовое появление предложений по демпинговым ценам. Сроки завершения долевого строительства многих объектов будут перенесены на 2017 год.

— У нас много предложений по новостройкам, которые упали в цене, — говорит Елена Лебедева, директор АН «Триэл Сервис». — Думаю, инвесторам в 2016 году они будут интересны для долгосрочного вложения. Земельных же участков в Тольятти становится все меньше это как второй вариант для инвестирования. И торговые площади, для аренды, могут приносить постоянную прибыль. На «вторичку» цена упала по двум причинам: много предложений и много новостроек, где можно купить квартиру со льготной ипотекой.

К ноябрю в Тольятти планируется выдача жилищных сертификатов, в частности, молодым семьям. Не все новостройки соответствуют параметрам этих сертификатов (чаще всего из-за того, что объекты пока не зарегистрированы). Поэтому ожидаем, что «вторичка» будет интересней. В 2016, думаю, году комфортнее будут чувствовать разноплановые агентства недвижимости. Если проседает вторичка, можно переключиться на новостройки; если плохо с домами, можно продавать земельные участки. В любом случае рынок не стоит на месте, и сделки проводятся.

Оксана Белова