Трудная дорога в пригород

Рынок загородных поселков сегодня все еще полон неопределенности: и девелоперы, и покупатели достаточно серьезно рискуют своими деньгами. Ведь просчитать успешность того или иного строительного проекта в самом начале ни один застройщик не сможет. Будущие жители поселка также не на 100% уверены, что все проектные планы будут выполнены и впоследствии они смогут жить в поселке с комфортом или выгодно окупить свои вложения. И главный фактор, который влияет на жизнеспособность проекта, – инфраструктура.

Государственное софинансирование: сложно, но можно

Девелоперы сегодня проявляют устойчивый интерес к проектам экономкласса. Интерес этот поддерживается не только запросами потенциальных клиентов, но также и программами стимулирования строительства в Самарской области, которые ориентированы именно на развитие экономсегмента как в городском, так и в загородном строительстве. Областное министерство строительства дает застройщикам возможность привлечь бюджетное финансирование на строительство инфраструктуры, а также непосредственно на выкуп жилья по программам переселения и государственным жилищным сертификатам. Однако на практике сделать это не так-то просто. «Чтобы получить компенсации из бюджета на инфраструктуру, – говорит руководитель АН «Русская жемчужина» Алексей Кирюшин, – должна быть четкая организация процесса, постоянное взаимодействие с органами власти и, конечно, очень продуманный проект. Не всякий застройщик справится с теми требованиями, которые предъявляются со стороны областных структур, поэтому редко кто вообще пытается этим заниматься. У Сергея Кочуры (проект «Березовка») это получилось. Но, насколько мне известно, никому из тольяттинских застройщиков пока не удалось повторить этот успех».

Председатель стройкооператива «Ягодный стан» Людмила Карпова тем не менее отмечает, что ситуация меняется к лучшему: «При прежнем руководстве области такие вопросы было просто бессмысленно поднимать – ничего не решалось. Сейчас министерство активно с нами работает, информирует. Я считаю, при нынешнем губернаторе добиться компенсации по инфраструктуре – вполне реально. Конечно, это требует серьезной подготовки, государственной экспертизы проекта».

В этих условиях вся финансовая тяжесть создания инфраструктуры ложится на конечных потребителей – покупателей земельных участков с подрядом и без подряда или готовых коттеджей с прилегающим участком. По оценке Алексея Кирюшина, стоимость инфраструктуры (коммуникации, дороги) в общей стоимости земельного участка составляет от 50 до 70%. Совершенно понятно в этой связи, что путь к более активному заселению загородных поселков лежит через снижение «удельного веса» этого сдерживающего фактора. А возможно это только путем привлечения государственного финансирования. Однако путь этот сегодня настолько тернист, что прибегнут к нему застройщики, видимо, только в крайнем случае. Например, при прогнозируемом кризисе платежеспособности потенциальных покупателей.

Сельские «двухполоски» ограничивают развитие пригорода

Но если вопросы внутренней инфраструктуры коттеджных поселков еще как-то решаются за счет застройщиков, то вопросы транспортного сообщения лежат полностью в сфере муниципального и государственного управления. Загородное строительство в Ставропольском районе ведется в тех же направлениях, на которых сосредоточены дачные массивы. Хрящевское шоссе в пиковые часы и в горячий сезон уже перегружено, Васильевское шоссе, по наблюдению жителей поселка «Уютный», пока еще справляется с потоком, но увеличение транспорта может привести к перегрузке. Что касается шоссе на село Ягодное, то, помимо активного освоения близлежащих земель, скоро ему придется выполнять еще и функции основной дороги для строящейся ОЭЗ и «Жигулевской долины». Шоссе явно требует расширения, иначе в пиковые часы ему грозят хронические заторы, что опять-таки послужит сдерживающим фактором для развития загородного строительства.

Школа – «якорь» поселка

Общеизвестный факт – населенный пункт быстро умирает после того, как в нем закрывается школа. Подтверждений этому факту уже слишком много на карте современной России.

Конечно, нельзя сказать, что отсутствие школы и детского сада является критическим фактором для развития коттеджного поселка. Все же, как правило, подобные поселения не уходят далеко от города и бывшие горожане с детьми сохраняют прикрепление к городской инфраструктуре. Однако это требует от родителей определенных финансовых и организационных возможностей: они вынуждены содержать по две машины, чтобы кто-то из родителей мог обеспечивать чадам полноценное развитие.

В рекламных проспектах застройщики обычно ссылаются на сельскую инфраструктуру, благо она, действительно, во многих проектах имеется в непосредственной близости. Для сельских школ – это дополнительный фактор стабильности. Но далеко не все горожане считают этот вариант приемлемым (несмотря на унификацию школьной программы), поэтому они и не готовы переселиться за город, пока дети не вырастут. Следовательно, для поселков, делающих продажи на концепции «квартира за дом», отсутствие социальной инфраструктуры – это значительный сдерживающий фактор.

Еще одна серьезная проблема – медицинское обслуживание. Все неудобства и даже опасности, которые преследуют сельских жителей в связи с удаленностью от центров качественной медицинской помощи, в полной мере относятся и к жителям развивающихся коттеджных поселков.

Решение этой проблемы возможно опять-таки с помощью механизмов частно-государственного партнерства. Стоит отметить, что в генеральных планах большинства проектов комплексной застройки предусмотрены школы и детские сады. Но реализация этих планов зависит от многих факторов, среди которых – востребованность жилья в поселке, наличие достаточного количества детей и, конечно, решение вопросов административного и финансового порядка с соответствующими областными структурами.

Комфортный пригород

В период бурного строительства Тольятти, когда в будущих благоустроенных кварталах их первые жители ходили в резиновых сапогах из-за повсеместной грязи, наверное, с трудом верилось, что когда-то мы будем ходить по аккуратным зеленым бульварам.

Сегодня загородные поселки переживают стадию активного роста со всеми причитающимися ей неудобствами и проблемами. Но нет сомнений, что в ближайшей перспективе они будут представлять собой благоустроенные цивилизованные зоны пригорода, что там появятся сады и парковые зоны, школы и детские сады.

Ведь людям очень важно, чтобы не только в доме, но и вокруг него была создана комфортная для жизни среда. Достаточно сравнить жизнь в стихийно сложившихся малоэтажных жилых массивах, не имеющих фактически никакой социальной инфраструктуры, с организацией жизненной среды в недавно созданных поселках с управляющими компаниями. «Хороший стандарт внешней среды создан, например, в той же «Березовке», идут по этому пути «Ладья благополучия» и «Уютный», – считает Алексей Кирюшин. – Очень продуман в плане комфорта поселок «Сад» в Нижнем Санчелеево. Наличие в поселке общественных рекреационных зон, ландшафтной архитектуры, спортивных и детских площадок – это уже ставшие привычными требования к подобным проектам». По мнению Алексея Кирюшина, пока пальма первенства в организации комфортного жизненного пространства принадлежит коттеджным поселкам в городской черте: «Царское село», «Чайка», «Свежесть». Но у них есть и определенные ограничения в отличие от загородных поселков, которые еще не до конца реализовали свои преимущества…

Областной программой «Стимулирование развития жилищного строительства в Самарской области» на 2011-2015 годы предусмотрен порядок субсидирования процентов по кредитам, полученным на строительство, исходя из фактически понесенных получателем затрат, но не более 50 миллионов рублей на коммунальную инфраструктуру по одному проекту. Претенденту необходимо соответствовать основному критерию отбора: наличие в проекте жилой застройки не менее половины квартир (малоэтажных жилых домов), отвечающих стандартам жилья экономкласса, установленным Министерством регионального развития Российской Федерации. 

Светлана Батулова