Как дольщики могут получить жилье в 2024 году?
В 2024 году срок передачи объекта долевого строительства по соглашению сторон может быть изменен для каждой отдельной квартиры, а также установлен срок устранения недостатков – не более 60 календарных дней.
Порядок передачи объекта долевого строительства регламентирован статьей 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (в ред. от 04.08.2023) «Об участии в долевом строительстве МКД и иных объектов недвижимости».
Новеллы введены Постановлением Правительства РФ №2380 от 29.12.2023.
Так, при получении разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик и участник долевого строительства могут по соглашению сторон изменить срок передачи объекта долевого строительства отдельно от других объектов – частей той же недвижимости, например, многоквартирного дома.
При этом застройщик сможет направить предложение о завершении строительства и о необходимости приемки квартиры или об изменении срока передачи объекта, дополнительные соглашения, составленные в электронной форме и подписанные ЭЦП, по электронной почте (иное), указанной участником долевого строительства в договоре.
То есть если изменены данные электронной почты или мессенджера, есть риск пропустить сообщение, о смене данных лучше предупредить застройщика.
В случае обнаружения «обычных» недостатков застройщик и участник долевого строительства составляют акт осмотра, и в нем могут составить перечень недостатков, которые застройщик должен устранить бесплатно.
От дольщика потребуют подписания акта приема-передачи с указанием выявленных проблем либо застройщик составит односторонний акт по истечении 1 месяца и вышлет его на почту, а квартира будет считаться принятой.
Такой же алгоритм действий застройщиком будет реализован, если дольщик уклоняется от приемки квартиры (в том числе если по адресам, указанным в договоре, не получено уведомление или человек там больше не проживает).
Если дольщик не пускает застройщика в квартиру для устранения недостатков, реализовать право на компенсацию будет затруднительно.
Вместе с тем на практике дольщики сталкиваются с проблемой уклонения застройщика от подписания акта осмотра, в котором фиксируются недочеты качества передаваемого помещения, не указываются сроки устранения недостатков, так как в противном случае застройщик признает их наличие и берет на себя обязательство по их исправлению.
В этом случае дольщику следует составить претензию в адрес застройщика, в которой отразить выявленные недостатки, направить его почтой с описью вложения, в том числе по юридическом адресу организации-застройщика, если акт осмотра от его имени подписывает лицо, в полномочиях которого вы не можете удостовериться (не представляет доверенность или печать).
При таких условиях застройщик уже не сможет составить односторонний акт передачи квартиры, а если составит – у дольщика сможет оспорить документ в суде, поскольку будет иметь доказательства уведомления застройщика о выявленных недостатках.
При отсутствии существенных недостатков, препятствующих приемке квартиры и проживанию в квартире, квартиру рекомендуется принять, и разбираться с недостатками в течение гарантийного срока.
При этом теперь, в случае обнаружения существенных нарушений требований к качеству передаваемого объекта (например, не работает вытяжка, нет окон, электричества, в квартире сыро), застройщик и участник долевого строительства до подписания документов о передаче составляют акт осмотра при участии специалиста.
При обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта, подтвержденных актом осмотра, составленным с участием специалиста, дольщик вправе отказаться от подписания передаточного акта и предъявить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков либо о возврате денежных средств. Если возникнут разногласия по недостаткам – акт осмотра составляется с участием специалиста.
Застройщик обязан устранить недостатки не позднее 60 календарных дней со дня подписания акта, если нарушения существенные – в срок не более 60 календарных дней со дня составления акта осмотра с участием специалиста.
Кроме того, застройщик обязан возместить расходы дольщика на устранение выявленных недостатков в течение 10 рабочих дней со дня предъявления им подтверждения суммы расходов (претензии).
Таким образом, предусмотрен обязательный претензионный досудебный порядок урегулирования спора.
Однако в случае отказа застройщика от его реализации по-прежнему можно решить спор о выплате расходов на устранение недостатков или соразмерном уменьшении цены договора посредством подачи иска в суд.
Приведенный порядок установлен на срок до 31.12.2024.
Прокуратура Ставропольского района
