В строительной отрасли намечается законодательный кризис

Саморегулируемые организации (СРО) в стройиндустрии появились лет шесть назад. Но законодательство в этой сфере меняется с такой частотой, что строители никак не могут привыкнуть к стремительно меняющимся правилам игры.

Представители Тольяттинской гильдии строителей и Межрегионального объединения проектных организаций по Самарской области обсудили очередные новации законотворчества – введение ответственности СРО за неисполнение или ненадлежащее исполнение ее членами обязательств по государственным контрактам. Случись что – отвечать придется рублем, и для этого будут сформированы дополнительные компенсационные фонды. Известие о том, что придется отчислять деньги еще в один фонд, никого, конечно, не обрадовало. Законопроект сейчас находится на стадии обсуждения.

Ответственность СРО по сорванным контрактным обязательствам тянет за собой ряд проблем. Неисполнение контрактов наблюдается по всей России, и Самарская область в данном случае не исключение. Стало быть, выплаты из дополнительных фондов будут происходить постоянно. И их, как все отметили, надо будет пополнять, пополнять и пополнять. Все это, естественно, ляжет на плечи ни в чем не повинных строителей и проектировщиков. Кто-то нерадивый не исполняет контракт, но остальным членам СРО придется вносить за него средства, по факту – отвечать по его обязательствам. При этом в законопроекте не предусмотрен механизм контроля. Ситуация такова, что СРО узнаёт о госконтракте, только когда уже он заключен, и как-то подействовать на торги не вправе. Влиять на процесс исполнения работ СРО тоже не может, потому что не вправе влезать в коммерческую деятельность своего участника. Объединение поставлено в условия, когда остается только просто ждать, исполнит ли член СРО госконтракт или нет. И если нет – внести остаток денег в фонд.

«В кризисное время какие-либо финансовые обременения как для проектировщиков, так и для строителей нецелесообразны, так как они негативно скажутся на отрасли в целом», – считает руководитель рабочей группы по законодательству Комитета по саморегулированию Национального объединения проектировщиков и изыскателей Артем Абдульманов.

Участники обсуждения отметили, что в госконтрактах стартовая цена во многих случаях уже демпинговая, а победитель дает ее еще ниже. Выиграть хорошей сильной честной организации практически невозможно. К чему удивляться, что потом мы имеем последствия в виде неисполненного госконтракта.

Если концепция законопроекта не изменится, нужно хотя бы предусмотреть в нем механизмы для контроля СРО. В частности, она должна быть уведомлена о госконтракте уже на стадии заявок по участию в торгах. И заказчик должен получить соответствующее заключение от СРО по поводу ее члена – участника этих торгов.

Сюрпризы может принести и федеральное законодательство о долевом строительстве. Жилищное строительство всегда было и остается локомотивом российской экономики. С привлечением средств дольщиков сейчас строится более 50% новостроек. Если перевести это в деньги, то по России дольщики платят застройщикам более полутора триллионов рублей в год. Между тем экономическая ситуация в жилищном строительстве продолжает оставаться напряженной. Серьезной является проблема обманутых дольщиков, с которой пока не удается справиться.

В последнее время в правительстве страны часто звучат предложения о полной отмене долевого строительства с 2020 года. Предполагается, что период с 2016 года по 2020-й будет переходным. Естественно, первый вопрос, который приходит на ум: зачем лишать граждан возможности приобретать более дешевое жилье? Все мы знаем, что оно на стадии строительства примерно на 20% дешевле, чем готовое. Официально это объясняется необходимостью оградить потенциальных покупателей от возможного обмана. Мол, приобретая готовое жилье, человек не рискует, что застройщик либо обанкротится, либо превратит объект в долгострой. Однако продажа готового жилья означает резкое удорожание квадратного метра. Недвижимость строится главным образом на кредитные средства. Именно обслуживание кредита и делает строящееся жилье дороже, нежели строительство с привлечением средств дольщиков.

Можно говорить, что первый этап отмены долевого строительства уже начался: с 1 января 2014 года застройщики вправе заключать договоры долевого участия только с учетом того, что они обеспечат свои обязательства. Это может быть заключение договора с коммерческой страховой организацией, либо вступление в общество взаимного страхования застройщиков (ОВС), либо получение банковских гарантий.

Подавляющее большинство застройщиков стали заключать договоры с коммерческими страховщиками. На это есть ряд причин. Свои гарантии банки выдавать отказываются, потому что нельзя оценить возможные риски. Как оценить, если финансовая ситуация очень изменчива, застройщик, вроде бы твердо стоящий на ногах, через год может обанкротиться? Топовые банки даже не рассматривают такой продукт. То же самое с ОВС – это достаточно дорого. Не каждый застройщик сможет туда вступить. К тому же ОВС тоже предусматривает солидарную ответственность, в случае чего все остальные застройщики – члены ОВС должны будут рублем отвечать по невыполненным обязательствам. А отвечать по чужим обязательствам никому не хочется.

Но с 1 октября прошлого года ужесточились требования к компаниям, которые вправе страховать застройщика. Если ранее страховая компания должна была обладать собственными средствами в размере 400 млн рублей, то сейчас ее минимальный капитал должен составлять 1 млрд. ЦБ на своем сайте ведет реестр страховых компаний, которые вправе страховать застройщиков. На 1 октября 2015 года в этом списке всего 16 организаций, из которых реально соглашались работать только 2-3. Они брали на страхование практически всех застройщиков в России, а потому по техническим возможностям не могли принять всех желающих. Из-за этого в конце прошлого года сложилась тупиковая ситуация: застройщики не могли продавать квартиры по договорам долевого участия, хотя спрос был. Они не могли обеспечить свои обязательства.

– Но мы должны понимать, что и эти страховые организации завтра тоже могут уйти с рынка. Не удивлюсь, если так это и будет, – заявил Абдульманов. – Многие страховые организации, появившиеся в 2014 году, сейчас уже лишились лицензии и находятся в стадии банкротства. Некоторые страхуют всю Россию с капиталом 1 млрд рублей. О какой защите дольщиков может идти речь? Ни о какой. Практически это просто сбор денег. Топовые компании типа Росгосстраха отказываются страховать, говорят, что им не нужна такая ответственность. Понимают: в случае чего – это огромные затраты. Видимо, соглашаются такие компании, которые не сильно задумываются о дальнейшем продолжении своей деятельности.

Не успели застройщики разобраться с этой проблемой, как Минстрой РФ разработал новые поправки в закон о долевом строительстве. 19 февраля 2016 года принят в первом чтении законопроект, который способен изрядно «прошерстить» рынок: вводятся ограничения для застройщиков. Не все смогут заниматься своей привычной деятельностью, а только те, кто будет соответствовать определенным требованиям. Основное требование снова касается денег. Застройщик должен иметь собственные средства в размере не менее 5% от стоимости всего незавершенного строительства, которое он предполагает продавать по долевке. Если таких денег нет, он обязан заключить договоры поручительства с другими компаниями, коммерческими организациями, которые обладают собственным капиталом не менее 1 млрд рублей.

Сейчас у некоторых застройщиков таких денег просто нет, особенно это касается региональных компаний. Они могут автоматически лишиться права заключать договор долевого участия и останутся без единственного источника финансирования. Поэтому введение таких финансовых барьеров усугубит кризисную ситуацию в строительстве. К тому же данные поправки вряд ли решат проблему обманутых дольщиков.

Владимир Гусев, председатель Тольяттинской гильдии строителей:

– То, что сейчас происходит с законом, это просто крест на строительной отрасли. 90% организаций прикажут долго жить. Дольщики от всего этого будут только в проигрыше. Загубим стройку не в таких городах, как Москва и Питер, а здесь, в регионах, если к 2020 году отменят долевое строительство. В рамках 214-ФЗ по статистике обманутых дольщиков чуть меньше 1%. Остальные обмануты по другим схемам. Надо заниматься мошенниками, а не законопослушными организациями. Необходимо остановить принятие этих поправок и дать достаточно времени для разумных корректив.

Елена Харченко