Земля, далекая от народа…

Несмотря на многие позитивные изменения в процедурах оформления собственности на землю, процесс этот до сих пор остается одним из самых затянутых и непрозрачных. Приобрести участок по доступной цене у государства или муниципального образования обычным гражданам очень сложно, а воспользоваться льготой — почти невозможно. Именно поэтому наиболее распространенный способ приобретения земельного участка — это его покупка у законных владельцев.

Как войти в класс землевладельцев

Стать счастливым обладателем земельного участка в России сегодня может любой гражданин. Другое дело — что это за участок и с какой целью он приобретается. Конечно, получить в свое распоряжение участок под дачу-огород стоит намного дешевле, чем стать собственником земли, предназначенной для индивидуального жилищного строительства. Законный статус участка, близость к городу и наличие коммуникаций — и вот уже это не просто земля, а надежное вложение средств с гарантированной прибылью. Именно поэтому инвесторы и девелоперы на сегодняшний день являются самыми активными участниками рынка купли-продажи земли.
У граждан, которые хотят приобрести землю для личного использования, существует два пути: купить готовый участок либо найти свободный участок, сформировать его за свой счет и затем приобрести его у государства или муниципального образования.
Покупка готового участка, как правило, несложный процесс, требующий только наличия необходимых денежных средств. За годы развития торгового оборота земли, количество “подводных камней” в этой сфере неуклонно снижалось. Сейчас можно сказать с уверенностью, что вероятность рисков при совершении сделки купли-продажи земельного участка ничтожно мала. Надо отдать должное государству, возможность получить достоверную информацию о земельных участках имеется сегодня у каждого гражданина. В случае, если есть сомнения в документах, предоставляемых владельцем, информацию легко проверить с помощью Публичной карты Роскадастра, которая выложена в интернет, и соответствующего запроса в данную структуру.
Если же предложение готовых участков вас не устраивает, или (что бывает гораздо чаще) у вас недостаточно средств на такую покупку, можно попытаться приобрести вновь сформированный участок у муниципалитета или государства. Во-первых, следует обратить внимание на разделы сайтов районных администраций, где периодически появляется информация об аукционах на право аренды или собственности земельных участков. Цена, по которой можно стать владельцем такого участка, как правило, гораздо ниже тех ценовых предложений, что представлены на рынке. Для этого необходимо стать постоянным посетителем этих страниц, чтобы не пропустить момент подачи документов. Ну и, конечно, будьте готовы внести залог за право участия в аукционе. При этом стоит отметить, что самый популярный у тольяттинцев Ставропольский район размещает такую информацию только в своем официальном печатном издании “Ставрополь-на-Волге”, найти эту информацию на сайте не удалось. А вот второй по популярности – Шигонский район – аккуратно выполняет требования закона об информировании граждан и размещает на сайте информацию о земельных аукционах.

Найди то, не знаю что…
Самый сложный путь приобретения земельного участка — это самостоятельные поиски свободного надела и его оформление “с нуля”. Этим путем сегодня пытаются идти многие льготники, которым по закону положен бесплатный кусок земли от государства. Конечно, можно подождать, пока муниципальные образования добровольно сформируют участки и передадут их льготникам. Но на практике это ожидание затягивается на годы и десятилетия. Инвалиды, ветераны боевых действий, многодетные семьи — очередь на получение декларированного “подарка” от государства в последние два-три года только растет.
Желание поскорее обосноваться на земле заставляет людей предпринимать попытки самостоятельно найти свободную землю, тем более что такое право предоставляется Законом “О земле”. Автор этих строк тоже пыталась это сделать. И на собственном опыте убедилась, что путь этот — долгий, сложный и нервный. Гарантий, что получится, нет никаких. А если получится, — то участок этот будет так далеко, что подойдет только тем, кто принял твердое решение — в город ни ногой!
Начать с того, что информацию о свободных участках никакой государственный или муниципальный орган не дает! Вы можете запрашивать информацию только о конкретном участке, с указанием его местоположения. А свободен он или нет — узнаете, когда вам ответят. Стоит ли говорить, что такие поиски могут занять неограниченное количество времени и ни к чему не привести? Задачу немного облегчает публичная карта Роскадастра, на которой отмечены все земельные участки с зарегистрированными правами. Ключевое слово здесь — зарегистрированные. Поскольку даже пустое место на карте Роскадастра может оказаться чьим-то участком, просто не прошедшим процедуру регистрации. В результате процесс этот очень напоминает попадание пальцем в небо. Честно говоря, пару раз автору даже приходила в голову мысль, что этот вопрос может решиться очень быстро, если забыть, что коррупция — это плохо. Но забыть не удалось. В результате, уже четвертый год поисков пока не привел к конкретному результату. Так что идти этим путем можно, дойти — нельзя…
Впрочем, перспектива положительных изменений в этом вопросе есть. В документе под названием “Основы государственной земельной политики Самарской области 2013-2015 годы” одной из главных задач провозглашается “общедоступность сведений о составе, видах и иных характеристиках земель на территории Самарской области”. Для реализации этой задачи предполагается создать общедоступный информационный ресурс, содержащий полные сведения о фактическом использовании земельных участков, планируемых вариантах использования земель, ограничениях и обременениях в использовании земель. Более того, планируется создание механизма обратной связи между уполномоченными органами и жителями Самарской области по вопросам использования земель, в том числе в области земельного контроля.
В случае исполнения этих намерений, поиск свободного участка земли должен стать доступным делом для каждого гражданина. Однако, судя по динамике земельного рынка, к этому моменту свободных участков, хоть как-то интересных людям, сохраняющим связь с городом, уже не будет.

Земля легко не достается
Оформление земли — один из самых трудоемких и долгих бюрократических процедур на сегодняшний день. Установленные законодательством сроки хронически не выполняются, документы ходят из ведомства в ведомство из-за какой-нибудь неверно поставленной запятой, бесконечные справки и запросы способны свести с ума любого. Особенно это касается участков, выданных ранее и не зарегистрированных в соответствии с действующим законодательством. Но тут иного пути нет — если участок есть, право собственности на него лучше зарегистрировать по всем правилам, чтобы иметь возможность им распоряжаться.
Оформление новых участков занимает в среднем от 7 месяцев до 3 лет. И это еще хорошо. Судите сами: свободный участок вы ищете самостоятельно, сколько времени это займет — неизвестно. Затем вы обращаетесь в районную администрацию с заявлением на данный участок, администрация пишет запросы в различные инстанции. В лучшем случае, месяца через три получите разрешение на изготовление межевого дела. Изготовление межевого дела — от 5 до 7 месяцев, постановка на кадастровый учет — от 30 рабочих дней, но на практике затягивается на 2-3 месяца. Затем — процедура аукциона, через которую должен пройти каждый участок, если он не относится к особым случаям. Это еще около 3-4 месяцев. Государственная регистрация права собственности — 2 недели. Проект границ утверждается в течении полутора месяцев, в Министерстве имущественных отношений документы готовятся в течении 4-6 месяцев. Итого — около 2 лет при оптимистичном раскладе.
В вышеупомянутых “Основах государственной земельной политики”, конечно, говорится о необходимости сокращения сроков и упрощения процедур оформления участков. В редких случаях это возможно уже сейчас. Будем надеяться, что столь необходимые административные решения будут, действительно, приняты до 2015 года.

Такие разные сотки
Если нет времени и желания участвовать в бюрократических квестах, стоит обратиться к многочисленных готовым предложениям.
Какова же цена своего места на земле? Однозначного ответа на этот вопрос не существует. Казалось бы, одинаковые участки, расположенные недалеко друг от друга, должны и стоить на рынке одинаково! Вовсе нет. На стоимость земли влияет масса факторов: наличие коммуникаций, расстояние от города, близость привлекательных природных объектов, экология, форма участка, история владения участком, и даже прохождение по участку магистральных коммуникаций. Конечно, есть факторы, определяющие цену, а есть менее важные, изменяющие стоимость надела лишь незначительно.
К главным факторам можно отнести транспортную доступность, наличие инфраструктуры и экологическую обстановку. Причем, более высокая цена за участок предполагает хорошее сочетание всех этих факторов. Так, в Ставропольском районе есть места с отличной экологической обстановкой (например, Аскулы), но отсутствие коммуникаций и инфраструктуры, а также отдаленнность от города приводят к отсутствию спроса на здешнюю землю и относительно низкой цене за сотку. Тимофеевка, располагающаяся в непосредственной близости к Тольятти, имеющая нормальную инфраструктуру, наоборот, “славится” не очень благополучной экологической обстановкой.
Вот, например, сравним актуальные ценовые предложения земельных участков под ИЖС (информация с сайта Roszem.ru): Висла — 26,7 тысяч руб. за сотку (на участке только электричество), Жигули — 15 тыс. рублей за сотку (при наличии всех коммуникаций!), Ягодное — 26 тыс. рублей за сотку (без коммуникаций). Самое низкое ценовое предложение среди имеющихся на сайте — около 2 тысяч рублей за сотку близ села Узюково (правда, этот участок продается под комплексную застройку, сразу 129 га).
По информации, предоставленной АН “Русская жемчужина”, достаточно низкой считается цена до 30 тысяч рублей за сотку. Как правило, это земля без коммуникаций, что называется, “в чистом поле”. Приобретать ее достаточно выгодно, так как повышение стоимости происходит постепенно, по мере подведения коммуникаций.
В целом по области, цены на участки 10-15 соток в самых популярных у горожан районах, таких как Ставропольский, Красноярский, Кинельский, Волжский, начинаются от 400 тысяч и доходят до нескольких миллионов рублей. “Славятся” дорогой землей Ширяево и Солнечная Поляна, расположенные вблизи заповедника, а также другие поселения в Самарской Луке, до которых относительно несложно добраться на автотранспорте. Традиционно высокие цены держатся на участки в Малой Царевщине — от 120 тысяч за сотку.

Светлана Батулова

Похожие темы:
Какой дом выбрать в пригороде Тольятти?
Трудная дорога в пригород