«Моя крепость» для обманутых дольщиков

В Тольятти появилась новая, по сути, уникальная общественная организация – «Моя крепость». Её главная задача – защита всех, у кого возникают проблемы с недвижимостью. Прежде всего речь идёт об обманутых дольщиках, которых в нашем городе, как и по всей стране, достаточно много.

На самом деле разговоры об обманутых дольщиках ведутся с двух, прямо скажем, противоположных сторон. Одни считают, что пострадавшие сами виноваты, что согласились на явно незаконные варианты приобретения жилья, по форме напоминающие финансовые пирамиды. Как говорится, знают, что могут быть обмануты, а всё равно идут. С другой стороны, по логике самих пострадавших – «в нашей стране от нас ничего и никогда не зависит, другие же подписывали те же самые бумаги и квартиры получили, а нам просто не повезло». В итоге люди ждут жильё годами, надеясь на его получение до последнего.

Между тем схем привлечения средств граждан в обход Федерального закона № 214, который призван защитить инвесторов жилья, достаточно много, что говорит о «дырах» в самом законодательстве. Самый распространённый вариант – это создание силами самой строительной компании жилищно-строительного кооператива. Желающий приобрести крышу над головой платит в ЖСК взнос и становится членом «кооператива» с правом на получение квартиры в будущем. Но деятельность ЖСК никак не регулируется 214-м ФЗ. Кооператив можно закрыть, переименовать, правление может предложить новые условия, оплатить новые взносы и так далее, до бесконечности.

Другой вариант – это так называемые предварительные договоры. Инвестор приходит в строительную компанию с целью вложить деньги в строящийся объект. Ему предлагается заключить два договора – предварительный и основной. Первый бронирует приобретение квартиры, как только дом будет сдан. В документе указываются условия получения жилья, его технические характеристики, цена и предполагаемая дата заключения основного договора. При вексельной схеме, чтобы оформить финансовые вложения, клиент приобретает вексель и заключает основной договор. Основной договор предполагает, что после окончания строительства клиент поменяет вексель на квартиру. И в первом, и во втором случае есть риск остаться без жилья и без денег. К тому же вексель не имеет в России чётко прописанных в законе гарантий, что уже является основанием для сомнений относительно его надёжности.

Однако даже при строгом соблюдении закона № 214 есть стройки, где люди заключили «правильные» договоры и стали обманутыми дольщиками. Более того, согласно недавно принятым поправкам к закону о банкротстве застройщиков, теперь, если строительство объекта остановилось и застройщик банкротится, дольщики будут самостоятельно объединяться в организацию и достраивать проблемный дом своими силами. Но на практике происходит всё наоборот – дольщики бегают между судами, застройщиками и муниципальной властью, штурмуют большие кабинеты, но проблемы своей решить не могут.

– Проблема обманутых дольщиков всплыла на поверхность относительно недавно, – рассказывает председатель общественной организации «Моя крепость» Александр Юртаев, – Она, конечно, существовала и раньше, но власти на эту проблему не обращали внимания должным образом. В 2011 году наконец-то были внесены поправки в законодательство, учитывающие интересы людей, которые тем или иным способом заключали договоры, предусматривающие передачу денег строителям. Но в большинстве своём наши люди не разбираются в законодательстве. Для того чтобы помочь им, и появилась наша организация. Мы проводим бесплатные юридические консультации для всех без исключения. К сожалению, сегодня нет государственных гарантий, нет контроля за расходами застройщиков. И в случае остановки строительства люди остаются один на один с застройщиком. Но есть надежда на последние поправки к закону о банкротстве строительных компаний, которые предусматривают несколько вариантов развития ситуации…

Суть этих новых поправок сводится к следующему: первая заключается в том, что недостроенный дом, где есть пострадавшие дольщики и строительство которого заморожено на долгие годы, приобретается другим застройщиком для дальнейшего окончания строительства с обязательством передачи квартир пострадавшим гражданам. Впрочем, инвесторы не горят желанием вкладывать деньги в проекты, обременённые такими проблемами, так как все они могут свести к нулю прибыль от такой застройки.

Второй вариант – это когда недостроенный объект продаётся с молотка и с гражданами рассчитываются деньгами, вырученными от реализации их имущественных прав. Ни одного обманутого дольщика такой вариант также не устраивает: люди приобретали квартиры много лет назад, и те деньги, которые были вложены в строительство, несоизмеримы с нынешними ценами на квартиры. Вложенных, например, семь лет назад денег на двухкомнатную квартиру не хватит сегодня даже на комнату в коммуналке. Третий же вариант поправок к закону о банкротстве заключается в том, что люди, обманутые застройщиками, должны будут достраивать свои дома самостоятельно, за свой счёт или за счёт привлеченного инвестора.

– По закону механизм работы с обманутыми дольщиками должен выглядеть следующим образом: как только арбитражный суд признаёт строительную компанию банкротом, назначенный судом арбитражный управляющий должен оповестить всех участников долевого строительства о том, что они вправе предъявить свои требования к застройщику. – продолжает свой рассказ председатель общественной организации «Моя крепость» Александр Юртаев, – Для этого инвесторам нужно подать в арбитражный суд заявление вместе с договором о покупке квартиры и документом, подтверждающим, что плата за квартиру произведена. Такими документами, согласно Налоговому кодексу, признаются приходно-кассовые ордера, чеки и платёжные поручения. С момента вступления закона в силу интересы дольщиков учитываются независимо от вида договора, по которому привлекались денежные средства. Каким бы документом ни были оформлены договорные отношения инвестора с застройщиком: заключали они договор долевого участия в строительстве или работали по другим схемам – действие нового закона будет распространяться и на них. Для заявления о своих требованиях к строительной компании инвесторам отводится двухмесячный срок с момента признания застройщика банкротом. Те из дольщиков, кто не подал заявление в арбитражный суд за это время и поэтому оказался не включён в один из двух реестров, рискуют остаться и без денег, и без квартиры. Единственный выход для них в такой ситуации – добиваться продления срока включения в реестр через суд. Однако для этого участнику долевого строительства потребуется доказать, что срок подачи заявления был пропущен по объективной причине…

Другими словами, по новому закону инвесторы получают преимущественное право требования. До сих пор при банкротстве застройщика дольщики оказывались в конце длинной очереди кредиторов. Перед ними в этой очереди стояли подрядчики, поставщики материалов и электроэнергии, и всегда существовала опасность, что к моменту, когда дело дойдёт до инвесторов, вырученных от продажи имущества средств просто не хватит. Теперь требования инвесторов будут удовлетворены в третью очередь, после того как компания рассчитается с сотрудниками, возместит судебные расходы и причинённый здоровью вред. Остальные кредиторы застройщика могут рассчитывать на получение своих денег не раньше, чем будут удовлетворены требования дольщиков. Причем если ранее выставленное на продажу имущество обанкротившегося застройщика оценивалось по балансовой стоимости, то сейчас определяется его рыночная цена.

– До 2011 года распространённой была ситуация, – когда отсутствие правовых механизмов помогало некоторым дольщикам «стать умнее всех» и успеть пойти отсудиться и получить квартиру, – продолжает свою консультацию Александр Юртаев, – Остальные при этом ничего не получали. Теперь закон говорит: как только вводится процедура наблюдения, все споры с недвижимостью будут только в рамках дела о банкротстве, суд в этом деле уже не допустит «разного распределения» квартир. В этом концепция закона – решить дело таким образом, чтобы удовлетворить всех дольщиков равным образом. Не должно быть такого, что одни дольщики получают квартиры или деньги, а другие остаются с носом. Условно можно сказать: или всем дольщикам квартиры, или всем дольщикам деньги. Также закон позволяет суду признать наличие у дольщика требования к застройщику независимо от того, какой схемой прикрывались отношения по инвестированию в строительство жилья. Очень часто договоры с застройщиками строятся по самым причудливым юридическим схемам. Могут использоваться коммандитное товарищество, вексельная схема или предварительный договор. Это вызывало у судов сложности на практике. Поэтому сейчас закон специально прямо указывает на право суда, рассматривающего дело о банкротстве, квалифицировать отношения сторон, руководствуясь правилами о притворных сделках. Если суд видит, что на самом деле стороны имели в виду заключить именно договор купли-продажи квартиры, то, как бы они его ни назвали, суд будет квалифицировать его как договор купли-продажи. Поверьте, это очень большой шаг вперёд…

Конечно, в рамках одной газетной публикации невозможно осветить все проблемы, которые существуют сегодня на рынке жилья. Если у вас, уважаемые читатели, есть вопросы, связанные с проблемами в области недвижимости, если вы хотите приобрести квартиру в новом доме или опасаетесь неправомерных действий со стороны застройщика, обращайтесь в общественную организацию «Моя крепость». Здесь вам обязательно помогут.

Телефон общественной организации «Моя крепость»: (8482) 611472

Савва Раводин